重汽彩世界产权之争三 住宅变商用侵犯业主权益

　　重汽彩世界开发商与业主对小区的房屋产权问题争论一直未有结果，近日，记者采访了北京市隆安(济南)律师事务所房产部白金印律师，请其就重汽彩世界小区产权之争给予了详细解释。

　　北京市隆安(济南)律师事务所房产部白金印表示：从本案来看，开发商的行为有欺诈的嫌疑。按照法律规定，双方签订购房合同的时候对房屋的用途是有明确规定的。从本案来看该房屋的用途当初是商服，但合同中的约定既有公寓用途，同时提到了仅作居住使用，存在含糊不清的问题，事后开发商强制将公寓改为商务公寓。这种情况侵犯了业主对房屋的合法权益。住宅公寓跟商务公寓的区别是很大的，具体包括水费、水电、煤气、物业等等相关的费用，居住的成本要远远高于住宅的成本。在没有经过业主的同意，没有跟业主协商的情况下要求变更居住用途，明显损害了业主权益。

　　在这种情况下业主可以通过哪种途径来解决呢?第一，不同意改变房屋的用途。第二，如果开发商执意要变更的话可以通过协商的方式跟业主进行协商，或者采用其他的补偿方式进行解决。

　　相关阅读：住宅公寓、商服公寓、商业公寓、办公公寓的区别

　　1 、住宅性质用地公寓(简称住宅公寓)

　　住宅公寓的优点在于物业的使用年限为70年，比其他类型的公寓都要长，而且可以补地价续期，出租住宅发生的税费少，缺点是不能领工商牌照。

　　住宅公寓属于住宅，所以购房费用比商业用地、商服用地等商业性物业少。

　　首先是购房契税，90平米以下首套房住宅的契税是总房价的1%，商业、办公等物业的契税是总房价的3%。

　　其次是贷款利息少。如果购房者是首次置业的，可以在银行申请到最高8成30年期的购房贷款，而且可以申请比商业利率下浮15%的优惠利率。另外，购买住宅公寓市民也可以申请公积金按揭，购房利率更低。

　　第三，使用年限长，根据国家规定，住宅使用年限为70年，比其他类型物业的使用年限足足长了20-30年。而根据《物权法》中有关土地使用权自动续期的条款，明确指出“住宅用地”可以“自动续期”。也就是说，你的住宅公寓使用了70年后只要不卖就不需要补交新的地价。其他类型物业都没有这一优惠。

　　2、商服用地性质公寓(简称商服公寓)

　　目前，不少在售的公寓用地性质都是商服用地，商服用地与商业用地最大的不同是除了有商业用途外，更有服务用途，具体来说是拿酒店牌照更容易。

　　首先，与住宅公寓相比，商服公寓属于商用物业，购房契税为总房价的3%，比住宅公寓高了一倍。

　　其次，商用物业按揭的成数少，贷款利率较高。商用物业贷款成数最高仅5成，贷款年限只有10年，相对来说，购买同等价值的公寓，商服公寓投入成本要比住宅公寓高，投资门槛也高。

　　第三，商服公寓业主还要面对高额的土地使用税。而住宅公寓不需要交这部分费用。

　　商服公寓楼盘可以出现两种功能的物业，一是办公性质，一是商业性质。前者土地使用年限为50年，后者使用年限为40年，比住宅公寓使用年限短很多。

　　值得关注的是，《物权法》中仅规定住宅用地性质的住房在使用年限达到后可以自动续期，但商用性质物业则不行。所以，商服公寓使用年限到期后，投资者可能要面对高额的补地价费用。

　　据了解，商服用地其性质包括服务业，不仅能申请一般的办公、商铺的工商牌照，还较容易申请到酒店牌照。

　　3 、商业、办公用地性质公寓 (简称商业公寓、办公公寓)

　　纯商业用地性质和纯办公用地性质的公寓与商服公寓的购房费用、使用功能基本相同。不同处在于，商业公寓土地使用年限为40年，而办公公寓使用年限为50年，一般不能拿到酒店牌照。

转载请注明出处: http://www.315dw.com/view-2049-1.html