弘阳地产（1996.HK）：南京六合限购放松，谁将获益？

原标题：弘阳地产（1996.HK）：南京六合限购放松，谁将获益？

　　10月15日上午南京市六合不动产宣布：针对外地人的购房限购政策已经放松，不再需要社保或个税证明；这一政策迅速引起市场反应，对于南京楼市产生普遍利好影响；而在此之中，多年扎根南京的弘阳地产再次获得资本市场关注。

　　同时，近期市场披露显示，多家权威机构和国际评级相继给予弘阳地产认可和调高评级，笔者将其归纳梳理如下：

　　一、获评级机构和权威研究机构认可

　　1、10月8日尚乘研究发报告称：弘阳地产具有较高的盈利可见性，因为其有预售房款的担保，以2020预测市盈率看，目前股票交易在3.7倍市盈率水平，首次覆盖给予买入评级和每股3.32港元的目标价。

　　尚乘研究还称，弘阳地产扎根南京，专业化管理带动转型；2019和2020净利润已被高度锁定；集中在江苏省和长三角地区有利于控制成本；市场尚未完全反映实际盈利水平。

　　2、另外10月16日，惠誉在香港宣布：已将弘阳集团有限公司(下简称“弘阳集团”)和旗下弘阳地产集团有限公司(下简称“弘阳地产”)的主体评级从“B”上调至“B+”，展望稳定；同时，将弘阳集团、弘阳地产的高级无抵押票据评级从“B”提升至“ B +”。

　　惠誉表示，上调评级反映了弘阳在高质量土地储备和审慎财务政策支持下的销售规模增长，使杠杆率保持在50%以下，这在“B”类评级的内地房企中，处于健康水平。此外，弘阳的物业租赁业务规模较大，因此经常性收入也较高。

　　惠誉认为，截至2019年6月底，弘阳集团的现金余额为180亿元人民币，未使用的银行授信额度为140亿元人民币，足以覆盖短期债务。

　　据披露，弘阳集团、弘阳地产双获惠誉上调评级，主要基于弘阳的五个正面因素：

　　1)销售额持续上升

　　惠誉预计弘阳的土地收购和地域扩张战略将推动销售额增长。随着弘阳地产在2019年上半年获得更多土地，销售增长将得到充足的可售资源的支撑。此外，弘阳地产在2019年1-9月的合约销售总额增长40%，至438亿元人民币。

　　2)杠杆率仍处合理区间

　　惠誉认为，目前弘阳地产的杠杆率在“B +”级同行中，仍然合理。弘阳地产预计将维持在2019-2020年的销售规模扩张，相关支出将使土地储备满足未来三年的开发需求，这在“B”类同行中，也处于中枢水平。

　　3)土地储备多样化

　　截至2019年6月底，弘阳地产总土地储备为1570万平方米，满足未来三年的发展需求。2019年，弘阳地产将土地储备布局扩展至温州、西安、襄阳、长沙以及江门等等具发展潜力的大中型城市。

　　4)利润率保持健康

　　惠誉预计，未来一年内，多个高利润项目的结转将为弘阳集团的利润率提供支持，因此EBITDA利润率在2019至2020年将保持在20%至23%的健康水平。

　　5)物业租赁拥有细分市场优势

　　弘阳集团的投资物业组合主要包括购物中心和家居生活馆，享有细分市场优势地位。该投资组合的EBITDA利息保障倍数，高于“B”评级同业的水平。惠誉预计，南京弘阳广场C馆开业、消费者对家居的需求依然强劲等有利因素，将会支撑弘阳集团的租金收入增长及评级。

　　纵观市场，2019年上半年房企在国内融资环境收紧的情况下，境外发债再次崛起，但由于整体成本较高，企业融资压力较大，所以房企面临的挑战巨大，而集团只有通过提高自身内核实力来增强竞争力，其关键就在于优化土储布局、提升公司盈利能力和稳定债务结构；对于综合实力的评定，国际大行和机构给予稳定展望就是对公司长期发展安全性的肯定，弘阳地产就是如此。

　　另外，除了评级机构的看好，政策风向也是释放楼市信号的重要指南针。昨日南京六合限购放松的确定，也为楼市带来重大利好。

　　二、南京六合限购放松，有望利好区域楼市

　　10月15日上午从南京市六合不动产登记中心传来消息，针对外地人的购房限购政策已经放松，不再需要社保或个税证明。

　　具体的政策内容为：只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，未婚人士提供个人身份证和户口本，已婚人士提供相关婚姻材料，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。而在之前，外地人在六合买房开具购房证明时，需要提供近3年内累计2年的社保或个税证明。

　　这一放松政策出台对楼市有明显的积极意义：

　　第一、从此次放松的情况看，，明显是“一城一策”的重要体现，针对人才等群体采取了定向放宽的导向，有助于激活相关群体的购房需求。

　　第二、相比于此前高淳区的放松限购，六合的放松则略带一定条件，即只针对大专以上学历的人员，所以不是完全的彻底性的放松，这也说明南京当前针对远郊区、近郊区和市区采取了不同的、有差异化的购房政策。

　　第三、同时，随着第四季度的来临，房企需要积极降价促销，去库存的压力开始增大，各地略有松绑也有助于实现成交量的活跃。

　　进一步分析南京六合限购的放松，实际上就是地区为留住人才、吸引人才的举措；这么看来，南京在突破1000万人口这一特大城市大关的目标上，实行积极的政策导向很有可能会是一个长效的举措，而开启这一道口子，再在其它城市陆续“开门”的猜测也不无可能。

　　再看看南京近年的发展状况，一直以来都是江苏公认的特大城市，根据7月19日南京市统计局发布的上半年经济运行情况显示：南京GDP比上年增长8.1%，成为连续9个季度保持在8%以上的城市；其排名稳定在全省第一，即使放到长三角也是居于领先地位。

　　回到资本市场，南京六合限购放松政策的出台不只让冷淡多时的房地产行业又见曙光，推动已有回暖之势的市场迅速反应，还进一步推动扎根南京多年的弘阳地产再次获得了关注。

　　众所周知，弘阳地产是江苏省领先的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发、商业物业及综合物业的开发、运营及管理。通过扎根南京、深耕江苏、布局长三角，已在江苏省建立了稳固的区域性龙头地位。

　　根据集团中期业绩公告我们就已经分析过，弘阳地产多年来扎根南京，整个江苏省土储布局丰富且充裕。2019年上半年集团上拿地35幅，共取得土地面积190万平方米，位于整个江苏的项目储备面积达到1053万平方。

　　所以综合来看，南京六合限购的放松实则是利好当地楼市的销售，而背后最大受益者最有可能就是在此区域拥有丰富土储的弘阳地产。

　　机构认可、政策受益，那么弘阳地产自身内核实力又如何，竞争优势有哪些？

　　三、可持续收入与销售收入叠加增长，未来增速动力强劲

　　之前我们通过弘阳地产中期业绩公告分析过，弘阳地产通过高端产品线打造“地产+商业”的超级IP生态圈，将“游乐场+购物中心+家居馆”融为一体，三驾马车并驾齐驱，塑造独树一帜的品牌形象，从房地产最根本的产品力上提升内驱力，达到创造企业利润的根本目的，这一点从弘阳上半年的销售增速上表现的尤为明显。

　　根据公告披露，弘阳地产上半年合约销售情况显示，集团及其附属公司、联营公司9月单月实现合约销售为46.39亿元，同比上升61.31%；销售面积为35.02万平方米。

　　同时，2019年1-9月期间，弘阳地产实现累计合约销售为437.59亿元人民币，同比上升40.09%；累计销售面积为330.64万平方米；平均销售价格为1.32万元每平方米。

　　可以看到，弘阳地产通过打造高端产品力带动销售周转，而强劲的销售回款又带来稳定的现金流，又凭此调整集团整体负债结构，促进财务优化，使集团从2016年-2019年中期，净负债率持续下降，从87%降至76%；另外，集团通过源源不断的资金补给为拿地扩张版图补充子弹，实现规模化进程循序渐进，稳步发展。

　　四、结语

　　综上，随着房地产行业回暖，最近一个月房企和房企相关物业服务公司的二级市场表现来看，与弘阳同期在港上市企业基本获得明显增长，而弘阳地产在销售和基本面表现优秀的情况下却表现的较为“冷静”；而这个时间截点或许也是机会点。

　　对于一家正处于高速发展的房地产公司，既占据区域优势又获得行业权威机构普遍认可，同时保持清晰明确的目标定位，基本面和财务结构保持稳定增长，长期价值释放可期。