楼市数据跌至08年来最低点 救市或上升到国家层面

　　一场秋雨一场凉，楼市正如这逐渐转凉的天气，表现不尽如人意。国家统计局数据显示，2014年前8月，全国商品房销售面积和销售金额持续下降，库存进一步高企。金九过半，全国楼市成交平淡。而随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。

　　据中国证券报的报道，9月18日，国家统计局发布70个大中城市的房价数据，8月，新建住宅平均同比上涨0.54%，二手房住宅平均同比上涨0.11%。

　　也就是说，本轮房价接近跌回一年前，“按照目前的下调趋势，房价将在9月份跌回一年前”， 中原地产首席分析师张大伟介绍。

　　在全联对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。

　　9月17日成都公积金新政出台。自10月8日起，成都住房公积金账户余额不足1.5万元的，最高也能贷到30万元。

　　在上述省市外，四川、福建等省还发布省级文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，第一轮房地产政策放松以松绑限购为主，第二轮政策放松的主要特征为各省级部门出台的细则直指信贷，要求商业银行降低首付成数、商贷利率等，此外增加购房补贴、降低公积金利用难度也成为常用手段。

　　开发商培训如何应对房闹

　　对开发商来说，降价的影响不仅是利润的下滑，还要预防“房闹”问题。实际上，预防“房闹”已经成为很多企业降价前必做的功课，甚至已经有机构举办专门课程，对开发商开展相关的培训。

　　每日经济新闻报道称，逢降必闹。近年来的几次房价波动，都伴随着开发商与老业主之间的各种纠纷。为缓和这种矛盾，如今开发商也“学乖”了，比如以更隐晦的方式降价，降价后向老业主赠送优惠券，甚至通过改善装修、物业费减免等方式向老业主 “示好”。有开发商表示，不论采取哪种方式，“不退房”、“不补差价”是行业共同坚守的底线。

　　新盘降价已不再是新闻。上海易居房地产研究院近期发布的报告称，今年1~8月，全国商品房成交均价同比下降0.7%，降幅较1~7月扩大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.1%；9月上半月，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。报告称：房企希望在9月积极去库存，因此9月上半场的行情将决定房企是否会强化以价换量的策略。

　　上海一些位置较偏远的郊县如嘉定、松江等区域库存量较大，新楼盘降价情况最为常见。与此同时，今年7月开始，上海已经零星出现了老业主“维权”，要求补差价或退房等“房闹”现象。

　　一家大型房企高管表示，2008年、2011年、2014年上海三轮市场波动中，都曾出现开发商主动降价现象。一般较大的开发商都采取较为灵活的价格策略，给出一定的降幅空间。但由于以往“房闹”干扰太大，如今开发商执行降价策略时高度谨慎，力求不“刺激”老业主。

　　据介绍，一般开发商常见的做法是，对新推出的房源实行差异化策略、降低装修标准或改变房屋结构，从而给出一个明确的降价理由。也有开发商向老业主派发优惠券，让老业主优先享受优惠。

　　需要说明的是，那些仅仅因为房价下跌就要求维权的业主，于情于理于法都是站不住脚的。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，在签订商品房买卖合同时，开发商唯一的承诺就是房屋质量问题，而价格这个变量，属于买卖双方交易前事先约定的，付款并接受了商品房，就代表交易事实存在，事后反悔既违反了《合同法》，也违背基本的买卖交易原则。

　　严跃进分析认为，“房闹”现象之所以经常出现，是因为很多购房者以按揭贷款的方式购房，在房价下跌的时候，感觉后续的还贷不划算了。但是，买卖本身是一个公开透明的过程，购房者应该为自己置业的决策自担风险。

　　另一方面，严跃进建议，房企在降价方面也应该谨慎，尽量回避一些公开的降价行为。比如可以提供一些理财计划，让购房者获得收益。其实这部分收益就是房子的降价额度，只是换了个方式，这样就不会引起太多的争议。

　　如果未能防患于未然，一旦遇到老业主“维权”，开发商则应该积极应对，大事化小。蔡为民告诉记者，楼市遇冷的大气候下，开发商“跑路”、信托不能刚性对付、出现“房闹”、中介关店等现象时有出现。在签署购房合同时，开发商一定会有相关的约束性条款，且“一房一价”是常理，后期推出的房源价格高低都属正常现象，但由于很多人契约意识淡薄，老业主“维权”现象时有发生。

　　值得注意的是，以往两轮降价过程中，很多“房闹”事件出现后，随着时间推移，房价再度上涨，当市场价超过业主当时的购房价时，“维权”自然就不了了之。蔡为民认为，眼下这一轮房企降价潮一旦引发“房闹”，很难再寄望房价上涨消除矛盾，开发商不能抱此侥幸心理。

(责任编辑：DF141)

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