维权路上“跑断腿” 质量问题该找谁？

  “质量不过关坚决不收楼”

  2011年朱先生在广州郊区买了一套住宅，70多平米的房子让他和女友觉得小而温馨，一年后他收到收楼通知，按捺不住内心的激动，在离收楼日期还有一周的时间，朱先生就“溜到”到房间里瞧了瞧，可这一瞧他傻眼了——由于广州连降暴雨，房屋内大面积渗漏水，惨不忍睹。

  于是，他将这个问题反应给了物业。“我当时要求物业把楼顶的防水层重做一遍，但他们只是在屋内墙上涂了防水层，做了简单处理，如果再下大雨还是会漏水。”

  问题没得到解决，朱先生拒绝收楼，他咨询了专业验房师，据一位验房师现场查看后推断，“墙面渗水和墙面裂缝有很大的关系，墙面的贯穿性裂缝会造成墙面渗水，而造成墙面裂缝的原因可能是由于设计错误、砌筑施工质量不过关；也有可能是由于温度、收缩等变形引起的。如果是这样，在房屋内墙面涂抹防水层并不能从根本上解决渗水问题。”

  对于这样的问题，朱先生表示，“虽然开放商的回应是会尽快解决，如果整改不到位，我是不会收楼的，那么我应该如何用正确的方式拒绝收楼，并争取自己的合法利益？”

  “精装成渣 收楼之后无人管”

  “我的精力已经在漫长的维权中被消磨得差不多了。”罗先生这样感叹道。

  2009年，罗先生购买了广州市增城的某一“知名大盘”的精装住宅，该楼盘打着“4500元/㎡顶级豪装”的广告吸引了他和爱人，样板房也相当精美绝伦。

  收楼的时候，罗先生人在外地，就让爱人去收楼，可让他没想到的是，自己家的房根本没达到交楼标准。

  “当初就不应该签字收楼，完全没有达到交付使用的标准，质量问题不止一两处。并且，不要说4500元/平米的豪华装修，依我看，这个装修连2000元/平米都不到。”他直言，没有期望过新楼与样板房装修完全一致，但至少要达到合同要求的交楼标准。

  地板及装饰台面多处裂缝；防盗门、推拉门、房间门均存在撞损、划痕；部分阳台护栏严重生锈；漏水、墙纸开裂等各种问题。

  罗先生认为虚假宣传、销售欺诈、延迟交楼等违背预售合同和销售承诺的违约行为，开发商理应针对上述问题进行整改及赔偿。

  “房屋已过保修期 出了问题谁担责”

  方女士去年买了一处二手房，不过此前该房子并没有住过，也可以算是“新房”。让她没想到的是才入住没多久，房子阳台上方就有多处漏水、且墙体破裂严重。客厅也没有“幸免于难”，由于长期滴水形成的地面瓷砖上形成了无法彻底清理的水渍，客厅上方墙皮严重脱落。在渗水的墙体上，布满了电插座，一旦漏电，后果严重，存在安全隐患。

  “从搬进来就开始漏水，一开始只是阳台，后来到客厅的墙壁。找物业的次数已经数不清了，但是到现在都没有解决。”方女士说道。

  “物业说房子水管已经超过了五年保修期，不予维修。”方女士表示疑惑，二手房出了质量问题，且过了保修期，开发商不管，物业不管，卖主不管，维修的费用应该由谁来出？

  核心问题

  以上案例，分别针对购房者房屋出现质量问题的三个阶段——收楼前、收楼后未过保修期、收楼后已过保修期。

  案例中朱先生还未收楼，质量问题可以协商，但是很多时候，开发商往往开出“空头支票”只给承诺不给解决，“先收楼再验楼”也让业主防不胜防。那么业主应该采取哪些措施维护自己的权益？

  另一位罗先生，收楼后发现质量问题严重，精装成“渣装”，开发商给出的装修标准与实际的标准相差甚远。虽然罗先生已经收房，但并不代表他就不能采取法律的手段，那么，他应该通过什么方式维权？应得到哪些赔偿？如何界定开发商是否存在虚假宣传？

  最后一位方女士，购买了二手房后发现房屋严重漏水，且存在安全隐患。二手房存在最大的问题就是根本无法验房，出卖方也有可能隐瞒房屋质量隐患。如果不幸购买到“问题房”，且过了保修期，出卖人有没有责任对其出卖物品的质量承担保证？房屋仿渗漏已经过了保修期，维修费由谁承担？

  对此，记者专门咨询了广东南国德赛律师事务所谢炎焱律师，谢律师对以上案例做了详细的解答。

  律师解答：

  1、关于朱先生的收楼问题：

  1)首先，要坚持先验楼再收楼的程序，否则，如遇到不良开发商，则将十分被动；

  2)第二，如果验楼时发现问题比较多，条件又允许的情况下，建议聘请公证人员做现场公证以保全证据；

  3)第三，及时向开发商发送整改及拒绝收楼的函件，必要时可聘请律师发送律师函。

  4)第四，自己或聘请专业人士与开发商协商解决整改及逾期交楼赔偿问题。

  2、关于罗先生的收楼问题：

  1)首先，罗先生即使签字收楼了，如存在诸多装修问题和质量问题，仍有权要求开发商进行整改和保修。若收楼时间较短，建议聘请公证人员做现场公证以保全证据。对照合同约定交楼标准要求开发商进行整改，建议采取协商的形式解决纠纷。

  2)但是：第一，如果已经签字收楼，如开发商是在商品房买卖合同约定的期限内交楼，则如再追究开发商的延迟交楼责任可能存在相当的困难。第二，如果追究开发商虚假宣传和销售欺诈，则须有充分而客观的证据证明才行。

  3、关于方女士的问题：

  1)首先，从方女士的案例给我们一个启示，即在签订二手房购房合同时，应全面了解房屋状况，中介方为避免交楼后产生争议，二手房购买合同一般都约定了 “买方已全面了解房屋状况，以现状交楼”。若有此约定，买方要求卖方承担责任一般不会得法律支持。

  2)若原业主故意隐瞒房屋无法居住存在重大瑕疵情况，买方可以“无法实现合同目的”而解除合同。

  3)买方收楼时及收楼后发现房屋存在问题应当及时要求开发商或物管进行整改和保修。

  4)如确实过了保修期，如涉及楼房外墙体严重破裂等公用部位共用设施存在质量问题的，建议可通过业主大会或业委会动用房屋维修基金来修缮房屋。

  律师简介：谢炎燊，广东南国德赛律师事务所律师

  出生于广东梅州，毕业于中山大学法学院。2002加入广东金联律师事务所，2008年转入广东南国德赛律师事务所。执业期间，主要从事房地产及相关法律事务，熟悉房地产交易及相关法律、法规、政策，倡导专业维权、和谐维权、预防性维权。先后为广哈股份、省旅游集团、市民政局、广州规划局花都分局、华南理工大学等多家企业及政府提供法律服务。

转载请注明出处: http://www.315dw.com/view-48174-1.html