售后包租5年，遭购房者投诉

近日，扬子晚报96096热线接到多位市民投诉，称位于南京市鼓楼区热河南路与淮滨路交叉口西北方向100米的当代万国府ΜΟΜΛ楼盘，其商业部分房源涉嫌“售后包租”。扬子晚报记者调查发现，市民投诉现象属实，该项目04幢商业性质房源2-4层除10套左右非包租房源外，其余全部包租5年。

购房者投诉：

就是买了房子也没有使用权

南京市民顾先生近日去当代万国府ΜΟΜΛ楼盘看房，销售人员告诉他，项目将在近期推出一批公寓房源，有53㎡、65㎡、78㎡和95㎡几种户型，单价在21000-22000元/㎡之间。除53㎡户型外，其他几种户型都会做成“双钥匙户型”，每套房子有两个入户门，可以出租给两个不同的租户。以65㎡户型为例，其中一间的租金预估为3000元/月，整套房子合计每月租金可以有6000-6500元。

看过户型图后，顾先生对房子比较满意，打算买房拿到房子后一间用来自住，一间出租还贷款。不过销售人员告诉他，该项目目前在售的公寓房源必须全部包租5年，这5年时间由房产开发方统一运营管理。这期间，顾先生只能收取租金收益，并无使用权。5年之后，顾先生才可以拿到自己房子的使用权。顾先生觉得这种包租协议并不合理，“我自己买的房子，为什么我自己不能决定怎么使用呢？房产开发方怎么可以签这种包租协议呢？这种售后包租的销售形式应该是违规的吧？”随后，顾先生拨打扬子晚报热线电话进行了投诉。

记者调查：

82元/平方米/月，必须包租5年

接到投诉后，扬子晚报记者来到当代万国府ΜΟΜΛ售楼处。销售人员介绍称，该项目04幢为一幢4层楼高建筑，期房销售，预计交房时间为2020年10月底，其中一层为社区商业，2-4层为ΜΟΜΛ公寓。项目预计在近期开盘，共推出公寓房源63套，全屋精装交付，带地暖和新风系统。

接着，销售人员告诉记者，购买ΜΟΜΛ公寓的话，必须在签订购房合同的同时签订一个五年包租协议。“ΜΟΜΛ公寓将由我们自己运营，包括科技系统的维护。因为是40年产权公寓，不限购，开盘当天您直接过来认购就可以，不需要摇号。不过在签订购房合同的同时，需要签订一个包租协议，项目前五年统一包租。”那么，这个包租协议是统一签署的吗？该销售人员点了点头，“我们的年预期租金收益不会低于5%的，还会根据市场情况逐年上涨，具体规定包租合同里都会有相关条款。公寓我们是统一运营的，这个包租合同是必须签署的。”

截稿前也就是该项目临近开盘前，记者再次联系到项目销售人员，得知项目包租细节有了些变动，“项目最后确定下来的租金条款是每平方米月租金82元，也就是说一个65平方米的户型，月租金为5330元。另外考虑到具体情况，项目四层提供10套左右的非包租房源。”

主管部门：

售后包租是明令禁止的违规行为

那么，当代万国府ΜΟΜΛ公寓房源的销售方式是否合理？

据悉，类似当代万国府ΜΟΜΛ，开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式，都属于售后包租范畴。2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”南京市住房保障和房管局相关负责人对此表示，只要是未交付商品房项目，不论住宅还是商业项目，均不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售。“售后包租是明令禁止的违规行为，购房者可提供相关证据，一经核实坚决查处。”

一位房产业内人士表示，一方面，以未竣工商品房为标的签订的租房合同本身就属于无效合同；另一方面，售后包租一般情况下都是“看起来很美”，实际租金也许没有承诺的那么高，购房者将面临租金下降风险。该业内人士提醒购房者，，购买此类房产，一定要慎重选择。扬子晚报/扬眼记者宋南飞