房屋质量问题不同维权方式也不同

原标题：房屋质量问题不同维权方式也不同

　　对百姓而言，买房置业并不容易，或倾尽半生积蓄，或需奋斗几十年还贷。所以，买一套质量安全可靠的房子是大家共同的心愿。

　　“交房时才发现房子有瑕疵，现在退也退不掉！”由于部分市民缺少购房专业知识，加之市场上销售的大部分商品房属期房，买房到交房有较长等待期，导致因房屋质量瑕疵引发的商品房买卖纠纷频发。

　　属于房屋质量瑕疵情况有哪些？

　　购房人如何维权？

　　房屋质量问题有3种形式

　　主体质量不合格可解除合同

　　房屋质量问题的表现形式可分为三种情形：房屋基础工程、主体结构工程不合格的质量问题；严重影响正常居住使用的质量问题；一般质量问题。

　　市区某律师事务所律师冯康伟表示，前两种情形，买受人可主张解除合同赔偿损失，第三种情形，买受人可要求修复整改和赔偿损失。

　　房屋主体结构质量问题是指，房屋主体结构存在问题无法通过验收导致不能交付或交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。

　　比如，因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患的，属房屋基础工程、主体结构工程不合格的质量问题。

　　冯康伟提醒购房人，商品房交付使用后，认为主体结构质量不合格的，也可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　“房屋质量严重影响正常居住使用”标准是什么？

　　“关于如何判断严重影响正常居住，法律没有作出具体规定。”冯康伟说，一般看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决不影响正常居住，就属于一般质量问题，可要求开发商修复赔偿损失。如果无法通过维修解决或经修复后仍然存在问题不能正常居住，购房人可以解除合同并要求开发商赔偿损失。

　　而一般质量问题，则是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题等。

　　房屋质量也有质保期

　　保修期从交房日算起

　　我国《商品房销售管理办法》中明确规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。

　　“保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”冯康伟说。

　　比如，当房屋出现漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准，“开发商不得向业主另行收费，因质量问题给业主造成的损失，开发商也应该承担赔偿责任。”

　　如果过了法定的保修期才出现上述的质量问题，买房人可以联系开发商，也可以联系物业管理公司上门维修，这时候开发商与物业管理公司都没有法定的维修义务，，买房人要交纳维修产生的费用。

　　需要说明的是，以上所说的质量问题仅指套内建筑质量问题，公用建筑的质量问题保修期内由开发商负责免费维修。保修期过后，在物业管理公司业主委员会的监督之下从物业维修基金中支款维修。

　　“出现房屋质量问题，业主应采取正确方式与开发商协商。”冯康伟说，如果协商不能解决，业主可选择向消费者协会、住建等有关部门投诉，或直接向人民法院提起诉讼。

(责编：李强强、高红霞)

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