胡葆森：房地产进入细分时代 未来20年仍有上涨空间(2)

3.关于开发商。在房地产业快速发展的过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。实际上，即使在数量最多时，绝大多数开发企业基本上属于项目公司，每年均有新项目开工的企业不足开发商总量的十分之一，它们在项目开发结束后，有的自持了部分物业靠租金维持企业的生存；有的根据市场形势的变化在寻找新的投资机会，处于“半休眠”状态。按照目前的行业现状，再过3-5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下；十年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。

4.关于住宅产业化。住宅产业化是指用工业化生产方式建造住宅，将建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、土建装饰一体化，使住宅产品的制造成为一个完整的产业系统。目前，国家虽先后出台了一些相关政策（如绿色三星标准等），但我国的住宅产业化水平相对较低，住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。发达国家已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。作为从业人士，我们必须认识到：（1）住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；（2）房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。

5.关于产业与互联网。随着互联网技术的不断进步，其对传统行业的影响也在不断地深入。门户网站对广告业的影响，促使房地产业的营销方式发生改变；电商的出现，对消费业和商业地产产生了不小的冲击；商品配送方式的改变，整个传统物流行业也在被迫做出调整；大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。于房地产行业而言，开发商过去已经习惯于从开发和销售的角度规划企业的投资和经营行为。今后，如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为将成为我们必须面对的课题。尤其当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。

总之，对于房地产业，互联网已不单单是一种工具、一项技术，它将作为一个新兴产业，与包括房地产业在内的其他传统产业相融合，通过改进人们的生产方式、经营方式、管理方式、服务方式、生活方式、思维方式、决策方式等，促进新的商业生态系统的形成，建立新的商业文明，共同推进人类社会的不断进步。

6.关于房地产金融。随着我国房地产业快速地发展，房地产金融业务也在迅速地成长。从早期相对单一的商业银行开发贷款、购房按揭贷款到2008年第一支行业基金的设立、信托资金大规模地介入，直至近些年国际资本通过企业股本金的扩大和项目投资渠道等方式大量地流入，我国的房地产金融系统也在逐步健全和完善。与不动产经营相配套的REITS（房地产信托基金）呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

五、结束语

相对于工业制造业、资源型产业、农业加工业、传统商业服务业等传统产业而言，我国的房地产业是一新兴产业，过去20多年的发展经历了一个不断起伏的过程。我写此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个概括的了解。必须告诉大家的是，由于本人经济学理论功底浅薄，掌握的数据既不准确也不系统，加之分析和判断能力所限，文章的观点难免片面甚至偏颇；同时，这篇文章对于投资者的投资导向、购房者的消费导向、从业者的职业导向等并无实用性参考价值；于开发商而言，对土地的投资规划、楼盘的销售方案与融资方案等，本文并无开出具体的药方。唯望此文能够为各位了解我国房地产业的过去、现在和未来提供些许帮助。如蒙获益，此愿足矣。

胡葆森（作者系十二届全国人大代表、河南省工商联副主席、建业地产[简介 最新动态]股份有限公司董事局主席）

转载请注明出处: http://www.315dw.com/view-7870-1.html