房地产行业2020年二季度策略报告：从规模到质量 从开发到运营

　　市场热度恢复略超预期。分区域看，长三角市场最好，珠三角、海西、长沙、西安、成渝、沈阳较好，京津冀稍差。部分三四线城市表现超预期。如芜湖、宿州、吉安、莆田等。

    　　政策主基调仍然是房住不炒、因城施策。我们当前对政策的猜想：只要销量不出现断崖下跌，不动需求端。

    　　分结构.2020年仍更加 好一线市场和长三角三四线：购买力积累充沛、价格箱体构筑充分。对西部和东北三四线较为悲观。

    　　建议关注3条主线：

    　　1）-二线地产龙头：保利地产、旭辉控股集团、中国金茂；

    　　2）接力房开，拓展第二曲线：金地商置、新城控股、龙湖集团（未覆盖）；

    　　3）物管：保利物业、招商积余、永开生活服务（未盖）。

    　　风险提示

    　　1）行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。

    　　2）政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模下滑。

    　　3）融资环境全面收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。

    　　4）企业运营风险：企业高管及核心业务骨干人员变动，施工进度变缓，拿地力度过于激进暴露资金短缺风险。

    　　5）汇率波动风险：汇率波动超预期，企业面临汇率风险持续加大

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