企业法律顾问民商与经济法律知识：租赁合同

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一、租赁合同的概念和特征

第一，租赁合同是转移财产使用权而非转移财产所有权的合同。

第二，租赁权的物权化。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第三，租赁合同的标的物是特定的非消耗物，合同终止时，承租人必须将标的物返还出租人。

第四，租赁合同以在一定时期内使用租赁物为目的，具有期限性和连续性。

第五，租赁合同是有偿、双务合同。

第六，租赁合同是诺成合同。

二、租赁合同的期限和解除

租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

三、租赁合同的效力

1.出租人的义务

第一，交付租赁物。

第二，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第三，除合同另有规定外，出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。

第四，出卖出租房屋时的通知义务。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。法律 敎育 网

2.承租人的义务

第一，按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，当事人又不能达成补充协议的，租赁期不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余期限不满1年的，应当在租赁期届满时支付。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三入主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第二，按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。承租人按照约定的使用方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，应负损害赔偿责任。

第三，妥善保管租赁物。承租人对租赁物进行改善或增设他物，应经出租人同意；否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。承租人将租赁物转租给第三人的，应经出租人同意；否则，出租人可以解除合同。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

第四，返还租赁物。

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