评估费不应由消费者承担 转嫁评估费涉嫌违法

　　针对国内部分商业银行、住房公积金贷款中心要求贷款申请人承担房产评估费的问题，18家消费维权单位就房产评估费发表观点指出，银行、公积金中心等金融信贷机构应主动承担评估费。

房产评估费不应转嫁给消费者

要贷款先掏评估费　　因申请贷款购房，北京市海淀区市民胡先生出了一笔“多余”的费用。
　　5月15日，胡先生对记者说，自己准备在相同地区置换一套面积更大的二手房。在看好房子后，他便向北京市住房公积金管理中心（以下简称北京市公积金中心）提交贷款申请，“在‘面签’时，公积金中心工作人员除了仔细询问我的收入、学历、信用情况外，还要我签署房产评估委托书，要求我交1500元的评估费。”胡先生说，由于自己着急获得贷款，便认可了公积金中心的规定，当即交了1500元。“我记得上个月我卖房子时，购房人也找来评估机构对我出售的房子进行评估。听购房人说，评估机构也是贷款银行指定的，费用是400元。”回想起自己之前的经历，胡先生越想越不对劲，“我原来的房子是60平方米，要买的房子是90平方米。房子面积相差不多，可评估费却差了好几倍。”胡先生对记者说，对方的批贷公司是北京银行，前来评估房产的是戴德梁行物业公司。评估人员在房间内用相机照了几张照 片，大约十几分钟便结束了评估。
　　胡先生告诉记者，经过查询相关法律法规，他了解到这笔评估费本应由银行承担。
　　“北京市公积金中心的这种行为并非约定，而是利用贷款申请人急需贷款的心理，单方指定评估机构，并在相关协议中用格式条款的形式规定委托费由贷款申请人承担，从而将评估费转嫁给购房人。”胡先生说，北京市公积金中心处于强势地位，在这种情况下，消费者不得不放弃拒绝支付评估费及选择评估机构的权利。
转嫁评估费涉嫌违法　　对为何强制要求贷款申请人承担评估费这一问题，相关银行拒绝作出回应。5月30日，招商银行总行办公室工作人员曹敏对记者表示，对上述问题不予回应。中国银行相关部门负责人江小姐则表示，因评估费并非该行直接收取，对该问题不便回应。
　　据了解，《商业银行法》规定，商业银行与客户的业务往来，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。而对抵押物评估问题，该法第三十六条规定，“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保”。
　　北京两高律师事务所律师董正伟认为，尽管上述法律规定并未明确评估费由谁来交，但已明文规定“评估”是银行的义务与职责范围。“无论是银行自己评估还是委托第三方机构进行评估，相关的评估成本都应由银行承担。如果银行单方将这一成本转嫁，明显对金融消费者不公平，同时也违反《商业银行法》规定的原则。”
　　中消协法律部相关负责人指出，《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》也明确房地产抵押评估的责任方原则上为商业银行。依据谁委托谁付费原则，商业银行应当承担二手房评估费用。
　　中消协指出，商业银行给贷款申请人发放贷款，并通过存贷利息差获得相应利润，对贷款抵押物进行价值评估是其降低自身贷款风险的必要措施，所产生的费用也是其贷款业务运营成本的一部分。而贷款申请人通过提供抵押物，连本带息偿还贷款，已经完成了自己的义务，商业银行要求贷款申请人另行承担评估费用涉嫌通过交易双方的不平等地位转嫁自身经营成本，侵犯了消费者的公平交易权。除非经过双方平等协商，在其他方面有所让渡，否则商业银行不应要求贷款申请人承担评估费用。
　　在采访中记者了解到，全国各地商业银行强制转嫁评估费的行为存在多年，且收费标准相差悬殊，一些地区的商业银行还可议价。在法律法规面前，为何部分商业银行仍将此项费用转嫁给申请人？“西方银行业以提供理财服务为主，并适当收取费用，而我国高利差导致银行不用付出高成本便可盈利。”董正伟认为，正是我国商业银行“吃利差”的盈利模式长期未变，才导致银行业普遍存在乱收费或变相乱收费的情况。针对房产评估费乱收费乱象，有关监管部门应尽快出台禁止性规定，切实维护消费者的合法权益。
18家消费维权单位提出四点意见　　针对国内部分商业银行、住房公积金贷款中心要求贷款申请人承担房产评估费的问题，北京、天津、重庆、大连、厦门、深圳、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、济南、武汉、广州、成都、西安、昆明 等17城市消费者组织及中国消费者报社联合发表观点指出，银行、公积金中心等金融信贷机构应主动承担评估费，同时建议有关主管部门废除约定条款，保障消费者公平交易权，规范房地产信贷行业的健康发展。
　　针对二手房评估费的收取，18家消费维权单位具体提出以下四点意见：
　　——相关机构应坚守原则，自觉承担房产评估费。我国《商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人 的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提 供担保。”上述法条明文规定对抵押物、质物的评估为商业银行应承担的职责与义务。
　　2006年原建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 (以下简称《通知》)规定：“房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与贷款申请人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。”该条文明确规 定评估费原则上由商业银行承担。
　　商业银行、住房公积金贷款中心在个人购房信贷中靠挣取利差盈利，对抵押物进行评估是其降低风险的必要措施，抵押物评估费是信贷成本的一部分，理应由商业银行或公积金中心承担。
　　——建议相关部门废除约定条款。《通知》规定：“房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与贷款申请人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。”
　　根据此条款，商业银行原则上有对贷款申请人提供的房产抵押物进行估价并承担相关费用的义务。但在现实中，比较常见的做法是，商业银行利用其强势 地位，将约定条款作为通例，刻意回避承担评估费的原则条款。由于商业银行与贷款申请人的地位并不平等，房地产抵押物估价的双方约定一般都成为商业银行和公 积金贷款中心的单方约定或强制指定，贷款申请人慑于商业银行和公积金贷款中心的强势地位，丧失缔约自由被迫接受不公平的单方约定或者强制指定。由此，《通 知》中的约定条款非但无助于信贷公平，反而成为商业银行滥用强势地位转嫁评估费的依据。因此，建议有关部门尽快将其废除。
　　——涉嫌侵害消费者公平交易权。我国《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　申请人在信贷合同中属金融消费者，其权益受《消费者权益保护法》保护。商业银行、公积金中心要求申请人只有在交纳评估费并对抵押物做评估的情况下才可继续申请贷款，其实质是利用强势地位要挟贷款申请人，剥夺了贷款申请人信贷公平的权利，严重侵害金融消费者的合法权益。
　　——增加了消费者负担，妨碍扩大消费。近年来，房地产业发展迅猛，相关连带行业也随之繁荣。消费者个人购房过程中，除支付不菲的购房款外，还须 支付契税、印花税、房屋产权登记费、物业维修基金、担保费等。而通过房地产中介机构购买房屋，还须交纳中介费等。如此多的费用支出已经让购房人苦不堪言。 如果任由评估费这类不合理收费项目长期存在，不仅增加购房人的负担，不利于树立金融服务领域诚实守信之风，同时也制约着我国建立扩大消费需求长效机制，进 一步影响我国经济社会又好又快发展。 转载请注明出处: http://www.315dw.com/view-1237-1.html