王青宏：著名验房专家解读不同房屋质量问题 维权方式也不同

　　个人名片：王青宏 男，汉族，企业管理、城市规划专业， 先后取得注册职业经理人、注册企业经营管理师、注册企业培训师、注册房地产估价师、注册高级验房师、注册企业首席质量官、国家房屋查验师培训特聘专家、澳门商报特约评论员、珠海特区报特约验房专家、深圳质量协会特聘房产专家。王青宏曾获得2007-2008亚洲房地产行业领袖人物金橄榄奖，被业界称为地产思想家、著名房地产实战专家、亚洲著名验房专家、房屋诊断专家。王青宏被国内10余家开发商特约房屋交付培训专家、60余家媒体特约验房专家、10余所院校特聘客座教授。

　　王青宏：针对不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。针对不同的房屋质量问题，要采取正确维权方式。

　　 房屋主体结构质量不合格

　　 “主体结构”：房屋主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

　　 处理方法——

　　 1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　 2、由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。

　　 参考法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条

　　 严重影响正常居住使用的质量问题

　　 王青宏：这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。

　　 处理方法——

　　 1、对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。

　　 2、当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。

　　 参考法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

　　 其他质量问题。

　　 王青宏：如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

　　 处理方法——

　　 1、交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

　　 2、出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　 3、对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

　　 参考法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

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