南通多家小区物业公司上黑榜！教你三步解聘坑爹的物业公司
315发 [2016] 112242674号 移动版
新浪乐居讯（编辑 沈小叨）近期南通市房管局公布了上一轮物业管理企业抽查中排名倒数前十的企业名单。包括：宝隆花园恒益物业、东大城市花苑东鑫物业、毓秀家园华光物业、优山美地花园盛全物业、德民花苑腾迅物业、凤凰莱茵苑珠海葆力物业、东晖花园百乐物业、南园路17号企成物业、天润家园嘉晟物业、中高公寓信用物业。而这些物业管理企业出现的主要问题是小区整体环境脏乱，楼道涂写张贴严重，主要出入口秩序管理混乱，电梯、消防设施日常维护不到位。
目前很多楼盘在销售过程中，都会宣传小区后期物业有多尽职尽责，管家物业、24小时服务等等宣传语也是层出不穷，但实际情况却不尽人意。一直以来，物业与业主之间俨然成为一对冤家！确实，现在很多物业公司都拿钱不干活的态度，很多小区外来车辆可随意进出；垃圾堆满垃圾桶都无人清理；公共区域设备损坏不及时修理等等问题，这些问题的产生，也让物业与业主之间的矛盾冲突逐步激化！
作为业主，如何更换物业公司呢？
根据我国《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。具体流程如下：
一、筹建业主大会选举业主委员会
1.发起筹备：需要征集5%（人数和专有面积均须超过）以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会；
2.向所在街道办事处申请予以协助：根据《物权法》和《宁波市物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助；
3.组建业主大会筹备组：需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据现在的行政文件，筹备组长由办事处指定。
这里需要注意：第一，业主代表至少应有8名以上，才能保证不被分化瓦解；第二，筹备组长应要求由公益律师担任，居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。
4.筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。
这里需要注意：第一，政府指导意见和指导文件，均不具备强制力；第二，《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作，政府的示范文本不可照搬；第三，此阶段应尽可能扩大宣传面，让业主们都了解到进展情况；第四，要习惯把开会过程录像，每次筹备会议都要有签到和决议签字，和政府工作人员意见往来，关键问题都要有书面文件备存，要求对方签字盖章。第五，每一个筹备步骤都要让筹备组长签字，签字文件至少2份以上，其中一份要保存在可信的业主代表手里。
5.组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65%以上，才能确保筹备成功。
6.公示及备案：按照现在的行政规范，只要文件齐全，当时即可完成备案。
二、由业主委员会提出解除现有物业公司业主大会通过
如果业主需要更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。
三、选聘新的物业公司解决业主问题
在召开解聘原有物业公司后，由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同。
通过以上三步就可以将原有不作为的物业公司撤换。业主在平时应了解自己的权利和义务，在和物业公司协调管理时做到有理有据。面对不作为的物业公司也应该勇敢捍卫自己的权利。