二手房有质量问题 该追究谁的责任？

　　二手房与新房相比往往具有价格低、地段优、配套设施完善等优势，但不可否认的是，自然损耗和人为损害直接降低了二手房的使用价值，另外由于二手房的建筑年代久远、使用的时间长等原因，会有这样或那样的质量问题。那么，购买二手房后发现存在质量问题，该谁承担责任呢？

　　案例

　　2016年5月，龚女士购买了一套二手房。入住后不久，龚女士就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍，龚女士才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水道不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。

　　龚女士找到前任业主林先生要求赔偿重新铺设管道的费用，林先生却一口咬定龚女士在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了当时房屋的状况，所以拒绝赔偿。龚女士无奈之下起诉到法院，坚决要求林先生给予赔偿。

　　法院经审理后认为，卫生间管道铺设属于装修过程中的隐蔽工程，龚女士无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，龚女士没有过错。而林先生在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知购房人龚女士，已经构成故意隐瞒，，因此应当承担赔偿责任。

　　江苏法舟律师事务所张虎律师对购买的二手房出现质量问题给出如下法律意见：

　　1、常见的二手房质量问题有哪些？

　　首先是房屋本身的质量问题，主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜，或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。购房者可以以所有权人的身份向开发商主张保修或赔偿责任。其次是非房屋本身质量问题，购买的二手房房屋主体是没有问题的，房屋问题属于出售者在装修、使用过程中产生的质量瑕疵，非房屋固有的，包括屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等，出卖人应当承担相应的修复或者赔偿责任。

　　2、出卖人应当对房屋质量问题承担哪些责任？

　　根据我国《合同法》的规定，出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用承担瑕疵担保责任，这就是常说的“物的瑕疵担保责任”。出卖人交付的出卖物不符合质量要求的，买受人可以根据损失的大小，合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济措施。出卖人的这种担保责任可以采取明示和默示方式两种方式，即可以由双方在合同中明确约定，即使合同中没有涉及，出卖人仍然按《合同法》的规定承担相应的责任。在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察出卖人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。

　　3、买受人可否要求解除房屋买卖合同？

　　根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点，出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同，因为此时出卖人的行为已构成根本性违约，房屋买卖合同的目的无法实现，房屋买受人可以依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。

　　张虎律师提醒，在购买二手房时，由于前任业主的装修和修饰，容易掩盖房屋的缺陷。基于上述种种原因，购房者对房屋的质量状况应当有理性的判断，在出现房屋质量纠纷时积极寻找有效途径维护自己的合法权益。首先对于购房人来说，签订合同时要将质量问题作为二手房买卖的重要条款约定清楚；其次，发现质量问题第一时间应当是保留证据，请求物业第三方确定质量问题作为证据。再次，通知出卖人进行修复，如出卖人拒绝修复的，可以自行修复，同时保存好证据向出卖人索赔。

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