房企标杆万科频陷质量门 钱紧能当质量问题频发借口?

　　对于近两年的新房质量问题，甚至连行业内人士也不讳言。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军今年8月在博鳌房地产论坛上公开表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬说，近段时间全国多地楼市维权现象有增多趋势，除了房屋质量问题，还有规划更改、配套建设难达成等。“整体来看，这几年的房屋质量确实不如2013年以前的。”

　　近两年新房质量问题为何频发？

　　为什么这两年新房质量问题频发？甚至连知名房企也陷入质量“黑洞”？

　　谢逸枫认为，在市场较为火热的2015年-2017年，房企都在拼命卖房子、做营销，以高周转模式加快项目建设，容易忽略房屋质量。高周转广泛存在于房地产市场，尤其是千亿规模以上的地产商，“都在高周转、扩充规模，周转太慢，就可能被其他房企赶超、甚至吃掉”。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，土地成本、建安成本、销售成本都在上涨，而价格又被牢牢限定，企业利润被摊薄，就只能“减配”。

　　“现在土地价格与销售价格的价差越来越小。2016年~2017年‘地王’集中出现，很多楼盘2018年的售价与地价很接近，在这种情况下，就只能严控建筑安全成本了。建筑安全成本虽然占比不高，但对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说，能压缩的成本都要压缩。”张大伟说。

　　“5986”是当初万科高周转的数字密码，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。万科前高管林少洲此前对中新经纬表示，从财务管理角度来看，高周转模式有存在的合理性，能够提高企业的资本回报率，但这不能以牺牲工期为代价，过分推崇高周转、过度追求规模和简单复制，会把房子做成快消品，给行业带来信用危机。

　　房企钱紧：今年进入偿债高峰期

　　“钱紧”是房企不得不面对的问题，这是不少房企感到压力的来源。

　　今年9月，万科集团董事长郁亮不无焦虑地指出，万科今年设定了6300亿回款目标，目前完成不到一半。从万科的财报可见，截至三季度末，其资产负债率升至84.93%，从2014年以来已连续四年增长，也是其上市以来的最高值。

　　与此同时，房地产牛市时各大房企疯狂发行的债券，，2018年已逐渐进入偿付高峰期。

　　恒大研究院发布的报告显示，未来4年是房企偿债兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015年~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　海通证券报告显示，2018 年三季度末A股地产企业流动比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%，当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

　　据21世纪经济报道消息，安居客房产研究院首席分析师张波则认为，在房产调控不放松的大背景下，针对房企的融资仍然不会“网开一面”，更多上市房企通过发债等再融资方式或被暂停审核，目前融资成本不断偏紧的现状仍将持续。

　　“钱紧”不能成为质量安全问题频发的借口，谢逸枫称，建议相关部门加大监管执法力度，惩处违规房企。

　　来源：中新经纬

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