房企系列特别报道之一:深系房企深耕南京水平却降低

　　编者按：一些曾在南方工作过的操盘手，提及深圳房企，无不肃然起敬，务实、勤奋、富有创造力、擅于识时务而求变……但若加上一个前提：在南京开发的深圳房企，不少业内人士开始摇头——

　　“同样是一个企业，在南京开发的项目水准要比深圳本土低很多。”

　　“刚进入南京，大部分的深系房企依然能保持着对高品质的高标准追求，但随着开发时间的推移，逐渐就被拉低到了南京的平均水平。”

　　问题出在了哪?是本地化市场决定的吗?与企业自身的战略布局特征、方向是否存在联系?新华网就此展开走访调查。

　　50强房企中 两成发迹于深圳

　　2013年年底统计的房企50强中，从深圳走出来的就有9家——万科、中海、金地、招商、佳兆业、深业、华侨城、卓越、中粮，而这还未算上具有深圳血统及与深圳有连带关系的企业。

2013年中国房地产50强企业

　　“这太正常了，因为可以说，中国的房地产行业就是从深圳起家的。”吉合田机构董事长石旭升告诉记者，所有的一切都源于上世纪80年代，在深圳发生的一场“住宅革命”——

　　中国土地第一拍、中国第一家上市地产公司、第一家物业管理公司、第一家房地产中介机构、第一家会所、第一个架空层园林、第一个房地产专利、第一部房地产法规、第一个房地产交易会、第一个业主委员会……

　　推动或主导这些难以计数个“第一”的主角，就是发家深圳房企。

　　在中科伟业地产顾问有限公司总经理张勇看来，深圳房企不仅创造了“从无到有”，还在不断的历练过程中，掌握了可以“吃遍天下”的“三把刀”。

　　首当其冲的便是产品。最让张勇记忆尤新的是深圳房企对产品附加值的追求，“2002年有入户花园;2004年有空中庭院;2005年有洋房，1楼、2楼送地下室，3楼、4楼送露台，5楼送阁楼……”张勇告诉记者，凡是现在市面上有的，开发商普遍采用的，几乎都是深圳房企原创的。

　　深圳莱蒙置业南京营销经理洪钟表示赞同，他说：“深系房企一直都是在领跑中国房地产产品，因为深圳房企起步较早，所以产品能力更强，眼界更广，深系房企在造房的同时，更注重细节和人性化，希望给城市留下生命力。”

　　好产品是前提，营销是关键。有观点认为，深圳房企所奉行的营销法则就是：“让不好的产品可以卖掉，再让好的产品可以卖出高价。”

　　最后是物业服务。深系房企一般都会成立自己的物业公司。张勇介绍说：“万科是国内第一个将物业管理公司改为物业服务公司的房企。管理和服务虽然一词之差，但带来的思想和行为完全是不一样的，很多购房者买万科房子看中的正是万科后期的物业服务。万科之后，中海、金地等深圳房企也迎头追上，力求以卓越的物业服务来推动企业发展。”

　　水平呈现下行趋势 与步伐过快有关

　　正是因为承担和扮演了中国房地产创新先锋、改革先行者、甚至是游戏规则制定者的角色，深圳系房企从本世纪初，依托相对成熟的产品系，开始了全国各地扩张的步伐，南京是第一批。

　　资料显示，早在2001年，“领头羊”万科置业就进入到了南京莫愁湖畔开发，据了解，当时开发商以1.855亿元的总价拿下水西门二道埂子地块，成为了南京首次面向全国招标地块的买家，打造的项目万科金色家园于04年7月交付。

　　随后的10年间，金地、中海、招商、中粮、莱蒙、花样年、佳兆业、东方等深圳系房企陆续落地，现如今，“深家军”打造的项目已经遍及全南京。

　　据新华网统计，南京八大板块中，万科已全部占领;中海涉足城中、城东、河西、江北;金地打进城南、城北、河西、仙林;招商布局河西、城东、江宁、城北。此外，“迟来”的莱蒙、佳兆业等深圳房企也已经踏足河西、城南等区域。

部分深圳系房企在南京的布局情况一览(制表/实习记者 黄新泉)

　　然而，伴随着布局力度的加大、扩张速度的加快，各种质量问题也是如影随形。

　　诚如一位不愿公开实名的开发商人士所言，深圳房企的高品质在南京完全没有体现，“已不具备可比性，深圳可以说是降了几个档次。”

　　“发展过快是最主要的原因。”有评论人士指出，“高周转”的大背景下，卖出房子、获取现金流成为了大部分房企的核心诉求点，深圳系房企也不例外，而有得必有失，品质的相对降低便是牺牲品。

　　而深圳莱蒙置业南京营销总监洪钟认为深系房企落地南京后质量有退步，主要是城市购买力不同导致的。他说：“深圳是全国的经济中心，而南京虽为江苏省省会，但更为偏向文化中心，购房者经济能力有限。开发商如果造出高品质的楼盘，房价必定要要远高于现在的，那么对于后期的营销势必会造出较大的影响。”

　　另有观点认为，这与南京的整体市场氛围不无关系，“市场太好了，压根就不愁卖，开发商没必要追求高品质，相反的，花大力气在产品质量上，反而会错失更多的发展机会。”

　　“现在看来，这已经是不可逆转的了。因为房企的竞争在不断加剧，周转的速度只会越来越快。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。(新华房产调查 记者 丁辉 王鑫)

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