房屋平均寿命30年不仅仅是建筑质量问题

　　马向明

　　房屋的自然寿命与房屋选址，建筑设计，建设质量和使用中的维护有关。房屋的社会寿命则与社会的变化密切相关，很多房子质量还很好，但由于设施不能满足社会的需求了，所以会拆除；另外，城市建设中基础设施建设引起的拆迁，也是与建筑质量无关。光从建筑质量的差异这点来看的话，中国与英国即使存在差距，也不会有像媒体所报道的30年比132年那么大的差异。差距产生的很大部分也许应归于房屋社会寿命的差异。

　　4月4日，浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼突然倒塌，引爆了社会对中国建筑(601668,股吧)寿命长短的热议，“我国新建建筑寿命平均不到30年”的断论令人震惊。日前还有新闻报道，广州年均新增危房10万平方米。很多广州的读者也关注，自己的城市里建筑寿命能有多长。

　　根据资料的查询，“我国新建建筑寿命平均不到30年”的说法出自2010年住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上的发言。根据我国《民用建筑设计通则》（2005年7月1日起实施），重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。严格按照规范进行设计的建筑，其建筑耐久性是不低于30年的。

　　在现实中，决定房屋使用寿命的因素，有房屋的建筑质量，自然灾害，使用价值和城市建设中的拆迁等因素。前两者与房屋自身物质状况有关，可以归结为自然寿命；后两者则与社会演变相关，可以归类为社会寿命。

　　房屋的自然寿命与房屋选址，建筑设计，建设质量和使用中的维护有关。建筑质量再好的房子，如果选址不当，或者建筑的设计有问题，在自然力量的作用下也难于持久。而房屋使用中维护所起的作用，想想今日城市中到处可见的汽车4S店就明白。

　　房屋的社会寿命则与社会的变化密切相关，很多房子质量还很好，但由于设施不满足社会的需求了，比如解放初建的一些住房设施标准低，即使现在建筑质量还可以可能也已不再具有使用价值；另外，城市建设中基础设施建设引起的拆迁，也是与建筑质量无关，而是与城市变迁有关。

　　房屋的建筑质量是与建筑材料和工程建设的整个过程相关的。在这方面中国与发达国家存在差距是不可否认的，特别是上世纪八九十年代，我国市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，加上技术和资金方面的原因，赶进度、省成本、建筑施工层层分包，“偷工减料”屡见不鲜，再加上监管不力，从而导致很多建筑工程质量得不到保证。但光从建筑质量的差异这点来看的话，中国与英国即使存在差距，也不会有像媒体所报道的30年比132年那么大的差异。

　　如果两个数据都是可信的话，差距产生的很大部分也许将归于房屋社会寿命的差异。去过欧洲的人都有体会，欧洲的城市稳定工地少拆迁自然少；更重要的是欧洲人对自己的历史高度自豪，很多人宁愿住在几十年上百年的老房子里也不愿换新的，许多业主愿意花费额外的资金来维护自己建筑的“旧”。而中国的城市拆迁大，这既有中国正处在城市现代化的过程这一客观事实，也有国人对历史文化的保护意识比欧洲人差的原因。

　　中外在房屋使用的维护方面存在的巨大差异是另外一个不可忽视的影响因素。英美的住房一户一宅为主，房屋的质量直接决定自己的使用感受或者市场价格，因此业主自然会十分注意房屋的维护，但在中国的单元式住房里，房屋的质量和市场价格似乎与自己的个体单元“关系不大”，于是中国人普遍对自己住房的维护很不在意，在装修的时候随意拆墙的情况屡见不鲜。正是由于个人对房屋使用维护的重视，美国的法律规定在房屋交易的时候业主必须出示房屋质量状况的“说明书”，在“说明书”中如果对房屋出现过的相关质量问题有隐瞒，卖家是要付法律责任的。而作为买家，在作出买房决定的时候，雇请专业服务机构对房屋质量进行检测是必须的。这些对房屋质量密切关注的习惯，使得房屋拥有者在使用过程中十分注意对房屋的保养，房屋的使用寿命自然就会更长。

　　中国的许多省份，像广东、北京、上海等，都是实行房屋的“房产证”和“土地证”合二为一，因此拿到房产证时会看到“70年”的使用期，这使人很容易错觉为“房子保证使用70年”，其实那是土地批租给你的使用年限，房子能够使用多少年，是与房子的质量，自然灾害的危害以及房屋的使用维护等因素相关的，并不是闭着眼睛随便买个房子都能保证你可以使用70年。因此，买房除了关注建筑质量本身外，还要关心房屋建造的地址存不存在自然危害；而从房屋的使用维护方面来说，混合式结构的住房整体质量容易受不良住家个体装修的损坏，幸好广东在90年代后建的住房都已普遍采用钢筋混凝土结构了，但一个好的物业管理，对房屋整体质量的维护还是作用显著的。如果你在购买二手房的时候，也请专业人士对其质量进行检测，那对你使用完你的房产证的土地批租期限会更有帮助。

　　（作者为广东省城乡规划设计院总工程师）

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