惊奇不已！因质量题目已补偿工程修复用度，可否再另行主张租金丧失？

一、案情先容

2009年12月15日，阮某琪借用金建公司资质，与琴海公司签订涉案工程施工条约。2010年1月8日，金建公司与阮某琪签订工程内部承包协议书，约定涉案工程由阮某琪施工。以后，岭木公司、阮某琪实际构造施工。

2011年8月前后，涉案工程已竣工，并交付琴海公司利用，但未管理工程竣工验罢手续。2011年12月，，车间一、车间二、车间三的主体分部工程、桩基、钢布局以及门卫、泵房、配电房的主体分部工程通过了分项、分部工程质量验收。金建公司与阮某琪已将建立项目档案交到建立档案管理办，该办于2012年4月19日颁发《上海市建立项目（工程）档案验收合格证》。

2017年8月，因工程款等争议，琴海公司告状金建公司、岭木公司、阮某琪，要求被告提供竣人为料，并帮忙管理竣工手续等事项。法院讯断支持。2019年7月，琴海公司收到竣工验收资料，验收资料中查验陈诉表现有不合格部分，致使其无法管理竣工验罢手续。

2019年7月，琴海公司再次告状金建公司、岭木公司、阮某琪，要求连带补偿工程修复用度。庭审中，根据琴海公司申请，委托判定机构举行质量判定。判定意见表现，工程多处主体布局不切合图纸要求，亦有多处非主体布局不切合图纸要求。因琴海公司差别意被告举行维修，其又向法院提出修复用度司法审价申请，判定意见确认修复用度249万余元。判定机构给出意见，利用以及装修并不会对所涉质量题目造成影响。以后，法院讯断岭木公司、阮某琪付出琴海公司工程修复用度249万余元，金建公司包袱连带责任。

2011年7月16日，琴海公司与案外人1签订租赁条约，将案涉房产全部出租，2012年8月，两边打扫租赁条约。2016年5月，琴海公司又将案涉房产部分出租给案外人2，2017年11月退租。以后涉案房产空置，无人承租。

琴海公司向法院再次告状，要求岭木公司、阮某琪补偿因涉案工程主体布局不合格而造成琴海公司对涉案工程利用代价丧失，金建公司包袱连带责任。

琴海公司对衡宇长期空置给出的来由是，涉案房产未办产证，租户无法管理业务执照；且涉案房产质量有瑕疵，修复时亦会影响出租。被告以为系琴海公司负债被法院查封，导致承租人停止租赁。

一审中，根据琴海公司申请，法院委托评估，估价陈诉表现：2018年12月1日至2019年12月31日均匀日租金单价为0.62元／平方米／天；2020年1月1日至2020年12月31日均匀日租金单价为0.63元／平方米／天；2021年1月1日至2021年7月15日均匀日租金单价为0.64元／平方米／天。

——参阅上海一中院（2021）沪01民终16009号民事讯断书

二、一审审理

一审法院以为，由于琴海公司提前利用未经竣工验收的工程，应当视为工程已竣工，且工程质量也应视为合格，但施工单位仍应当在建立工程的公道利用寿命内对地基工程和主体布局质量包袱民事责任。案涉工程长期未管理竣工验罢手续，无法取得房地产权证，肯定会造成案涉工程利用代价的丧失。而案涉工程长期未管理竣工验罢手续的缘故起因有两个：一个是琴海公司未构造竣工验收，另一个是岭木公司、阮某琪未对案涉工程主体布局不合格作出处理惩罚。琴海公司未经竣工验收提前利用案涉工程，嗣后又不构造竣工验收，琴海公司应包袱案涉工程未管理竣工验罢手续、无法取得房地产权证的重要责任，岭木公司、阮某琪应包袱次要责任。

关于补偿金额。琴海公司要求补偿自2019年1月1日起［一审法院（2017）沪0116民初9768号案件讯断之日为2018年12月27日，为盘算方便，故从2019年1月1日起算］至2021年7月15日的租金丧失，根据《房地产估价陈诉》确定的租金标准，共计8，371，746元。

一审法院以为，案涉房地产确实曾出租过，但租赁条约均已被打扫，案涉房地产长期处于全部或部分空置状态，案涉房地产的利用代价丧失确实存在，更重要的是琴海公司对案涉工程举行修复必要施工，施工期间会影响案涉房地产的利用，岭木公司、阮某琪应对施工期间的案涉房地产利用代价丧失包袱全部补偿责任。琴海公司主张以租金标准盘算案涉房地产的利用代价丧失，该主张是公道的。评估公司对案涉房地产的租金程度举行了评估，其出具的《房地产估价陈诉》步伐合法、内容客观公平，一审法院予以采取。综上，一审法院综合思量两边的不对程度、案涉房地产的空置环境、修复所需时间、案涉房地产的租金水划一因素，连合琴海公司的诉请，酌定岭木公司、阮某琪补偿琴海公司200万元，金建公司包袱连带责任。

三、二审审理

琴海公司一审中主张涉案衡宇存在利用代价丧失，其重要来由系因施工方制作的衡宇存在质量题目未能管理竣工验罢手续，更无法管理产证，导致衡宇长期空置；且修复期客观上无法利用衡宇产生经济效益。现阮某琪以为，衡宇产证未能管理系琴海公司自身缘故起因所致，且产证未管理亦不影响衡宇对外出租，客观上该衡宇在交付后琴海公司已实际对外出租，后琴海公司因其他诉讼衡宇被查封而不再对外出租，与施工方无关，且阮某琪已按见效讯断向琴海公司包袱了衡宇修复用度，故无需再包袱租金丧失。

二审以为，根据所查明的究竟，琴海公司未经竣工验收擅自利用涉案衡宇，应视为工程已竣工，且工程质量亦视为合格。但根据见效讯断认定，案涉工程主体布局存在质量题目，故即便琴海公司擅自利用，作为施工单位仍应在建立工程的公道利用寿命内就工程布局质量包袱相应的民事责任。因此，从本案的实际环境来看，涉案衡宇未能管理竣工验罢手续并取得产证，重要缘故起因还在于琴海公司自身所致，而阮某琪、岭木公司及金建公司则因工程主体布局存在质量题目而需包袱次要的责任。现见效讯断已讯断阮某琪、岭木公司向琴海公司付出修复用度，并讯断金建公司包袱连带补偿责任。阮某琪亦按见效讯断向琴海公司推行了补偿任务。而琴海公司主张的衡宇长期空置产生的租金丧失，并非完全由衡宇质量题目所产生，亦存在肯定的市场策划风险、琴海公司自身缘故起因等因素，故琴海公司要求参照2019年1月1日起至2021年7月15日止评估陈诉表现的涉案衡宇租金标准，由施工方包袱全额补偿责任，依据不敷。思量到固然琴海公司不停未实际就涉案衡宇举行修复，但该修复举动肯定会影响构筑物的利用。一审酌情思量修复期间的衡宇租金丧失，该考量因素具有其公道性，本院予以采取。综合涉案衡宇的质量题目、修复环境，本院酌情认定阮某琪、岭木公司向琴海公司补偿衡宇无法利用的丧失120万元，一审认定的数额过高，本院依法予以改正。

四、本案分析

1.本案未过诉讼时效

对付涉案工程主体布局不合格的究竟，琴海公司在一审法院（2019）沪0116民初8490号案件审理中经司法判定才得以认定，诉讼时效应从司法判定结论作出之日起算，本案诉讼未过诉讼时效。

2．关于质量责任

《最高人民法院关于审理建立工程施工条约纠纷案件实用执法题目的表明》第13条（新建工表明一第14条）规定，建立工程未经竣工验收，发包人擅自利用后，又以利用部分质量不切合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建立工程的公道利用寿命内对地基底子工程和主体布局质量包袱民事责任。

涉案工程未经竣工验收，发包人已实际利用，依法应当视为工程质量合格。但承包人应当在建立工程的公道利用寿命内对主体布局质量包袱民事责任，过后判定发明，主体布局质量存在题目。由于发包人差别意承包人修复，故而法院讯断承包人包袱修复用度，亦属公道。

3．承包人已包袱质量修复用度，还要包袱租金丧失

《条约法》第281条（民法典801条）规定，因施工人的缘故起因致使建立工程质量不切合约定的，发包人有权要求施工人在公道限期内无偿补缀大概返工、改建。颠末补缀大概返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当包袱违约责任。

《条约法》第113条（民法典577条）规定，当事人一方不推行条约任务大概推行条约任务不切合约定，给对方造成丧失的，丧失补偿额应当相称于因违约所造成的丧失，包罗条约推行后可以得到的长处，但不得高出违背条约一方订立条约时预见到大概应当预见到的因违背条约大概造成的丧失。

涉案工程主体布局存在质量题目，承包人依法应当包袱质量修复用度。由于涉案衡宇质量题目，未能管理涉案工程竣工手续，亦未能管理相干产证，对房产正常利用肯定会产生肯定影响，且涉案衡宇修复期间亦会影响利用，从而产生实际丧失。确定此类丧失，通常会参考《最高人民法院关于审理商品房交易条约纠纷案件实用执法多少题目的表明》第13条规定，根据有关主管部分公布大概有资格的房地产评估机构评定的同地段同类衡宇租金标准乘以房产面积及空置期间得出实际丧失。本案就是按此确认丧失，由承包人包袱违约责任。

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